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5 septembre 2022 4 min
Thomas Pfefferlé

Journaliste innovation
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Pièce centrale du puzzle durable, le secteur de l’immobilier est confronté à un défi de taille. Pour réduire notre empreinte carbone, il est en effet primordial d’assainir notre parc bâti. Encore faut-il savoir pourquoi et comment s’y prendre. Explications.

C’est certainement une des questions qui doit raisonner le plus dans l’esprit de nombreux propriétaires. « Est-il le moment de rénover mon bien pour améliorer son efficience énergétique ? » Si la réponse est évidente, il reste cependant pertinent de (re)préciser certains éléments de la donne immobilière et durable actuelle. Entreprendre des rénovations énergétiques sur son logement ou son immeuble constitue déjà une bonne chose d’un point de vue environnemental. Le contexte actuel, marqué par des défis durables sans précédent, nécessite en effet une implication et des efforts collectifs si l’on veut pouvoir changer les choses. Pour donner un ordre d’idée, rappelons que le secteur du bâtiment est responsable de près d'un tiers des émissions de CO2 en Suisse.

Outre l’argument écologique, les rénovations énergétiques doivent aussi être considérées selon une perspective économique. En effet, un bien immobilier qui n’est pas rénové pour répondre aux dernières normes et standards d’efficience va rapidement perdre de la valeur. En Suisse, ce point est d’ailleurs relevé par de plus en plus d’organismes bancaires et d’experts immobiliers. Ce qui devrait faire réagir rapidement les propriétaires. Longtemps considéré comme un investissement sûr nécessitant peu de démarches outre l’achat de départ, la pierre nécessite désormais de prendre les devants pour continuer à maintenir et développer la plus-value de son bien.

Et cela se traduit à plusieurs niveaux. Déjà en considérant le bien en tant que tel. Un immeuble doté de simples vitrages et chauffé à l’aide d’une chaudière à mazout ne répond plus aux attentes actuelles. Ensuite par ce qu’il engendre en termes de coûts et de dépendance à la volatilité du prix des hydrocarbures. La situation actuelle le démontre durement, en sachant déjà que certaines personnes ne parviendront que difficilement à régler leur facture de chauffage cet hiver avec, dans certaines régions, un prix du gaz ou du mazout multiplié par trois ou quatre. Une charge qui pèse d’abord sur le propriétaire lors de l’approvisionnement et qui, si elle ne peut plus être assumée par les locataires, engendre un handicap financier des plus conséquents. Enfin, en termes de confort d’habitation et d’attentes des occupants, des loyers correspondant aux prix du marché deviendront de plus en plus difficiles à demander si son bâtiment n’a pas été remis au goût du jour d’un point de vue énergétique.

Ne pas attendre la ruée vers les subventions

Pour Nicolas Demierre, Senior Product Manager et expert en immobilier durable au sein de Romande Energie, la question des rénovations énergétiques doit en outre être abordée en tenant compte des aides actuelles.

« De nombreuses subventions communales, cantonales et fédérales sont actuellement disponibles pour les acteurs immobiliers souhaitant entreprendre des rénovations énergétiques sur leur bien. Ces différentes mesures de soutien ne seront pas disponibles à l’infini. S’il est possible d’en profiter aujourd’hui sans trop devoir jouer des coudes, il est certain que d’ici à quelques années, alors que la fin de ces programmes d’aide commencera à être annoncée, les propriétaires vont se ruer massivement vers ces subventions. Ce qui provoquera immanquablement un blocage. ».

Sans parler du durcissement des réglementations en vigueur en matière de rénovations énergétiques. Encore peu, voire pas, touché par ce renforcement du cadre légal, le canton de Vaud ne tardera pas à suivre l’exemple de ses voisins. À Genève par exemple, les normes tolérées liées à l’Indice de dépense de chaleur (IDC) des logements ont été revues à la baisse pour obliger la mise en conformité des immeubles non efficients. Dans d’autres cantons, des révisions du cadre législatif prévoient instaurer pour les propriétaires un délai de quelques années pour leur permettre d’assainir leurs biens qui présentent une mauvaise étiquette énergétique – F ou G du modèle du Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB). 

« Toutes ces démarches indiquent clairement une tendance forte en matière de contrôle quant aux bonnes pratiques à adopter dans la branche immobilière », souligne Nicolas Demierre. « Parallèlement aux enjeux durables, cette dynamique s’inscrit aussi dans l’optique d’éviter la dévalorisation du parc bâti. ».

Anticiper sur les pénuries à venir

Le contexte géopolitique et énergétique laisse par ailleurs entrevoir un autre fait des plus préoccupants. En raison de la rareté croissante des hydrocarbures, et de l’augmentation du coût énergétique et financier nécessaire à leur extraction, la demande devrait dépasser l’offre dans des proportions significatives d’ici quelques années. Selon plusieurs études, on estime en effet que la demande en pétrole pourrait dépasser l’offre de 25% d’ici à 2030.

Outre les problèmes d’approvisionnement et la pénurie de pétrole et de gaz à proprement parler, cette donne devrait générer un mouvement massif vers les matériaux, les énergies et les infrastructures durables dans le secteur du bâtiment. Une précipitation qui devrait engendrer une autre pénurie, à savoir celle de ces matériaux et dispositifs durables, sans parler des forces de travail qui, déjà aujourd’hui, ne sont pas suffisamment nombreuses pour accélérer le rythme des rénovations énergétiques. « D’où l’importance de s’y mettre dès maintenant », rappelle Nicolas Demierre.

Marche à suivre

S’il n’est pas toujours facile de s’y retrouver entre la multitude de démarches à entreprendre et les nombreux acteurs qui sont actifs dans ce créneau, il s’agit d’opérer avec pragmatisme. Dans un premier temps, on procèdera à un audit énergétique de son bien. Permettant de dresser un bilan précis quant aux performances actuelles de son logement, cet état des lieux va ensuite être utilisé comme point de départ des améliorations à réaliser.

« L’idée étant de bénéficier dès le début d’une feuille de route claire quant aux objectifs finaux à atteindre et aux démarches à entreprendre pour y arriver », détaille l’expert en immobilier durable. « Il est essentiel d’être accompagné par des experts durant l’ensemble du processus. On voit aujourd’hui un modèle de binômes se mettre en place pour cela, avec un architecte et un spécialiste AMO - pour assistance à maîtrise d'ouvrage - en énergie. »

On pensera aussi à respecter un certain timing et à anticiper un maximum sur les différents travaux à réaliser. Changer sa chaudière en plein hiver, au risque de devoir passer un certain temps durant la froide saison sans système de chauffage, n’est évidemment pas conseillé. Autre astuce à prendre en compte, celle de la valorisation de son bien. Les rénovations énergétiques peuvent ainsi constituer une excellente opportunité pour faire grimper la valeur de son bâtiment, par exemple en procédant à une densification des espaces habitables. Ce qui peut notamment être effectué par une surélévation, soit la construction d’un étage supplémentaire si la structure de l’ensemble le permet. Enfin, on notera aussi qu’il est important de se renseigner sur les sources durables potentiellement disponibles dans son quartier ou sa région. Avec le développement des réseaux de chauffage à distance (CAD), une rénovation énergétique peut être l’occasion parfaite de s’y raccorder.


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